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迁西县棚户区改造征收补偿安置方案

< 返回 信息来源: 发布日期:2018-06-25 浏览次数:1759

  为做好我县棚户区改造项目房屋征收补偿安置工作,根据国家、省市相关法律规定,结合我县实际,制订本方案。


  一、征收范围及补偿对象


  征收范围:征收公告公布的棚户区改造项目范围内的所有建筑物、构筑物及地上附着物。(以规划范围图为准)。


  补偿安置对象:征收范围内具有合法手续的房屋所有权人和土地使用权人。


  二、组织方式


  征收主体为迁西县人民政府,房屋征收办公室按《国有土地房屋征收补偿条例》相关规定履行法定征收程序,征收具体工作由棚改区域内所属乡镇、街道或成立的房屋征收工作组负责组织实施。


  三、房屋征收补偿安置原则


  (一)统一规划建设,依法依规补偿。


  (二)被征收房屋已取得土地使用证、房屋所有权证的,按证件登记的性质、用途和面积给予补偿安置;被征收房屋没有取得合法证件或其他合法批准文件的,属历史原因形成的,由房屋所在村(居)委会、乡镇政府(街道)、国土部门和住建部门,共同确认该土地使用权及房屋是否符合政策规定;符合规定的,给予补偿安置。


  (三)违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿安置;未超过批准期限的临时建筑,按重置成本价格和剩余使用年限给予适当补偿,不予安置。


  (四)已取得合法手续的企业,予以补偿;未取得合法手续的企业,不予补偿。国有(集体)企业由其主管部门和单位就资产处置、人员安置等提出征收补偿方案,经征收部门审核后,报县政府审批实施。


  矿山、铁选企业的合法性由县矿业管理部门牵头确认;其他企业由市场监督管理局牵头确认。


  (五)自征收公告发布之日起,新建、扩建、改建建筑物、构筑物及其附属物,改变房屋和土地用途,租赁房屋、增加设施、栽植树木等不予补偿。


  四、企业补偿安置方式及标准


  采取货币补偿,不予安置。建筑物、构筑物及其附属物按重置成本价格结合成新评估作价予以补偿。企业占地性质为国有出让或划拨的,按照市场评估价格予以补偿;企业占地性质为集体建设用地的,按区片地价予以补偿。


  五、国有土地住宅房屋补偿安置方式及标准


  (一)货币补偿


  由具有相应资质的房地产价格评估机构按类似房地产的市场价格进行评估补偿,不予安置。


  (二)比例置换


  1.独门独院住宅(一层)


  以土地使用证记载的面积为基准置换住宅用房,出让土地的比例为1:1;划拨土地的比例为1:0.9。置换面积最高不得超过180平方米。剩余土地,出让的,按市场评估价格予以货币补偿;划拨的,按所在区片国有住宅基准地价上限予以货币补偿。土地使用证记载面积内的合法建筑物、构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  2.独门独院二层及以上的住宅


  被征收人可选择普通房屋的标准置换住宅用房;房屋建设经过规划审批的,也可选择以主房建筑面积为基准,置换住宅用房,比例为1:1.1。用于置换部分的房屋(不含装饰装修)不另作价补偿,房屋所占土地以外的剩余土地(土地使用证面积扣除用于置换的房屋所占土地),出让的,按市场评估价格予以货币补偿;划拨的,按所在区片国有住宅基准地价上限予以货币补偿。土地使用证记载面积内的其他合法建筑物、构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  3.多层住宅楼


  以房屋建筑面积为基准置换住宅用房,出让土地的比例为1:1.2;划拨土地的比例为1:1.1。用于置换部分的房屋(不含装饰装修)不另作价补偿,其他合法构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  六、经营性商业房补偿方式及标准


  (一)货币补偿


  由具有相应资质的房地产价格评估机构按类似房地产的市场价格进行评估补偿,不予安置。


  (二)比例置换


  以合法房屋建筑面积为基准置换商业用房,比例为1:1.1,用于置换部分的房屋(不含装饰装修)不另作价补偿;有证房屋所占土地以外的剩余土地(土地使用证面积扣除用于置换的房屋所占土地),按市场评估价格予以货币补偿;土地使用证记载面积内的其他合法建筑物、构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  安置用房层数高于被征收人商业房的,每增高一层置换比例按10%递增;安置用房层数低于被征收人商业房的,每降低一层置换比例按10%递减。被征收人商业房的层数以主房为基准。


  七、国有土地房屋的地下室


  被征收房屋有地下室(储藏间)的,按房地产市场价格予以货币补偿。


  八、集体土地上的房屋补偿安置标准


  按比例置换方式进行补偿安置


  (一)普通房屋(一层)


  以宅基地使用证批准面积(实线部分)为基准,按1:0.9的比例置换安置用房。一个宅基地确定为一个征收安置户。宅基地使用证批准面积不足0.3亩的,按实际面积计算;超过0.3亩(含本数)不足0.6亩的,置换180平方米安置用房,超出0.3亩部分的宅基地,按所在区片国有住宅用地基准地价上限予以货币补偿;达到0.6亩(含本数)及不足0.9亩的,置换360平方米安置用房,超出0.6亩部分的宅基地,按所在区片国有住宅用地基准地价上限予以货币补偿。0.9亩以上的,以此类推。同时,对宅基地使用证面积内的建筑物、构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  1962年以前形成的宅基地,按宅基地使用证登记的实际面积置换。


  (二)二层及以上的房屋


  被征收人可选择按普通房屋的标准置换安置用房;房屋建设经过规划审批的,也可选择以主房建筑面积为基准置换安置用房,比例为1:1.1,用于置换部分的房屋(不含装饰装修)不另行作价补偿。


  主房所占土地以外的剩余宅基地批准面积,按所在区片国有住宅用地基准地价上限予以货币补偿。同时,对宅基地使用证面积内主房以外的建筑物、构筑物及附属物,按重置成本价格结合成新评估作价,予以货币补偿。


  (三)被征收人宅基地批准面积以外的虚线内土地按区片地价予以补偿,80%归村民,20%归村集体。宅基地以外的道路等公共设施占地,按区片地价补偿给村集体。


  九、以主房建筑面积为基准置换安置用房的,主房超出安置用房标准(水泥地面、墙体涂料、塑钢窗等)的装饰装修部分等按重置成本价格结合成新评估予以货币补偿。


  十、利用住房从事生产经营,有工商营业执照且依法纳税的,不安置商业用房。房屋实际用于经营部分按重置成本价格结合成新评估作价的150%予以货币补偿。


  享受减免税费优惠政策的,参照此标准执行。


  十一、停产停业损失


  (一)有工商营业执照且依法纳税,正在生产的企业及利用商业房进行商业经营的,根据当地税务部门确定的经营者上年度所在行业月平均税后利润额,给予6个月的补偿。已停产停业的企业,按企业上年度在社会保障机构登记缴纳养老保险金的职工人数和金额,一次性补偿12个月。


  有工商营业执照且依法纳税,利用住房从事生产经营的,根据当地税务部门确定的经营者上年度所在行业月平均税后利润额,给予3个月的补偿。


  有工商营业执照享受减免税费优惠政策的企业和商店,月营业额按2万元以下计算,利润额按10%计算,正在生产的企业及利用商业房进行商业经营的,给予6个月的补偿,利用住房从事生产经营的,给予3个月的补偿。


  (二)征收房屋造成停产停业的,给予停产停业的职工发放6个月停产停业生活补助费;每月生活补助费的标准按我县社会平均工资标准;停产停业职工数量按经营者在征收公告发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。


  (三)生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所租赁房屋被征收的,停产停业损失补偿费依据生产经营者与被征收人的约定分配;无约定的,停产停业损失直接补偿给生产经营者。


  十二、搬迁费


  (一)选择货币补偿的,按一次计算;选择比例置换的,按两次计算。搬迁费一次性发放。


  (二)搬迁费以房屋建筑面积为基准,每平方米10元。


  十三、临时安置费


  (一)采取货币补偿的,对住宅给予6个月的临时安置费。


  采取比例置换的,征收人不提供周转用房,给予临时安置费,发放期限为搬迁之月起至发放安置房钥匙后延3个月止。安置用房为多层的,暂定为12个月;安置用房为高层的,暂定为24个月。因征收人原因安置房未能交付使用的,按原标准续发,在发放安置用房钥匙时按实际月数计算。


  住宅以房屋建筑面积为基准,每平方米每月10元,建筑面积不足100㎡的按100㎡计算。


  商业及办公用房以合法房屋建筑面积为基准,每平方米每月15元。


  (二)因被征收人原因造成不能按时迁入安置用房的,停发临时安置费。


  十四、相关设施设备拆移费


  (一)真空管太阳能拆移费每台500元;


  (二)有线电视移机费每末端510元;


  (三)电话移机费每部160元;


  (四)空调拆装费:壁挂机每台300元,柜式机每台400元;


  (五)网络宽带服务费每套240元。


  十五、地上附着物


  依照《唐山市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》(唐山市人民政府令〔2013〕第1号)规定进行补偿。未规定的地上附着物,依据法律、法规等规定经有关专业、技术评估部门评估后,予以补偿。


  十六、安置用房


  (一)地点


  在改造区域内回迁安置,也可以在征收人指定区域安置,由被征收人自主选择。


  (二)户型


  设计60㎡、90㎡和120㎡三种户型。


  (三)楼层差价


  免费安置面积部分无楼层差价,超出免费安置面积部分找补楼层差价。高层楼或小高层基准楼层为三至五层。基准楼层没有楼层差价,基准楼层以下每层递减20元每平方米,以上递增20元每平方米,顶层比次顶层少20元每平方米。多层楼基准楼层届时确定,相邻楼层差价不超过20元每平方米。楼层差价由被征收人承担。


  (四)标准


  安置用房标准为:室内门、水、电、暖设施齐全;有线电视、宽带、燃气等管线留有接口设施;地面水泥砂浆抹平;墙体及屋顶涂料刷白;厨房和卫生间墙面瓷砖到顶,卫生洁具安装齐全。安置用房应按设计施工,建设工程质量达到合格以上标准。安置用房小区室外设计施工应符合国家规范标准。


  (五)分配


  按被征收人签订房屋征收补偿安置协议时间先后顺序,经县公证处公证现场抽号,确定具体楼号、楼层、房号,具体办法届时由房屋征收部门、相关乡镇、街道或工作组制定。


  (六)面积差价结算


  国有土地上置换的安置用房面积不足90平方米的,可安置90平方米安置用房,置换面积至90平方米之间的部分,被征收人按房地产市场价格的85%购买。


  集体土地上置换的安置用房面积不足180平方米的,可安置180平方米安置用房,置换面积至180平方米之间的部分,被征收人按房地产市场价格的85%购买。


  因房屋不可分割的原因,超出安置面积5平方米(含本数)以内部分,按安置用房房地产市场价格的85%计算;超出安置面积5平方米以上10平方米(含本数)以内部分,按安置用房房地产市场价格的90%计算;再超出部分,按安置用房房地产市场价格计算。


  因房屋不可分割的原因,少于安置面积部分,按安置用房房地产市场价格的90%计算补偿给被征收人。


  (七)房地产市场价格执行回迁时所在区域住宅房屋销售均价。


  十七、房地产市场价格的评估时点为房屋征收决定公告之日。


  十八、补助和奖励


  (一)被征收人在征收补偿方案规定期限内,按时评估、签订协议、腾空房屋分阶段予以奖励,房屋腾空后一次性发放。


  被征收人在规定期限内按时评估的,按合法房屋建筑面积每平方米奖励20元;按时签订房屋征收补偿协议的,按合法房屋建筑面积每平方米奖励40元;按时将房屋腾空的,按合法房屋建筑面积每平方米奖励20元。


  (二)签订协议后,在约定时限内完成搬迁、腾空原房屋的,可自行拆除,残值归被征收人所有,并由被征收人承担一切安全责任、经济责任和法律责任。逾期未拆除的,视为自动放弃,由房屋征收部门处理。


  (三)房屋征收时享受城市最低生活保障待遇且仅有一处住宅房屋的被征收人,实行货币补偿的,属于低收入家庭且住房总建筑面积不足30平方米的,按30平方米补偿,补偿后仍符合条件的,优先予以住房保障;选择比例置换的,安置用房面积不足45平方米的,征收人应当提供建筑面积不少于45平方米的成套住宅作为安置用房,安置用房45平方米以内的部分不结算差价,超过45平方米部分按房地产市场价格结清差价。


  难以支付差价款的低收入家庭,调换的安置用房可以与县人民政府按一定比例共有,被征收人就保障标准内非自有产权的部分向产权人支付廉租住房租金,就保障标准外非自有产权的部分向产权人支付市场价租金。被征收人在具备支付能力且愿意购买时,可以按再次购买时的市场价格购买。


  (四)符合农村宅基地批准条件仍居住一院的,安置用房面积可增加60平方米;仅有一处农宅的,本村在册的大龄子女(18周岁以上)可增加30平方米。


  是否符合宅基地审批条件及是否为大龄子女,由乡(镇)牵头,村、国土部门、户籍管理部门共同确认,确认时点为房屋征收决定公告之日。


  增加部分,被征收人可按成本价购买。安置房为多层的,成本价按2200元每平方米计算;安置房为高层或小高层的,成本价按2300元每平方米计算。


  (五)安置用房为完全产权,房屋征收部门负责协调督导产权登记证办理,与应置换面积相等部分免交契税;超出应置换面积部分交纳契税。与应置换面积相等部分的住宅维修基金由县政府承担;超出应置换面积部分由被征收人负责。


  (六)被征收人选择货币补偿的,自签订征收补偿协议之日起在两年内利用征收房屋补偿款购买其他住房时,按照有关规定办理契税减免手续。


  (七)每一个被征收户可按成本价(与楼房相同)购买一个车库(位)。


  十九、属村集体所有的学校、幼儿园、村民中心广场、道路硬化、美化、电力、水利等设施以及村委会办公用房,按重置成本价格结合成新评估作价,补偿给村集体。同时,村集体办公用房应按照社区和村委会双重职能进行规划建设,以满足办公和服务群众需要。


  二十、被征收人凭房屋所有权证、土地使用证(或其他批准文件)、身份证、户口本签订房屋征收补偿安置协议,领取安置补偿费。


  二十一、征收共有产权房屋时,由共有产权人持房屋所有权证、土地使用证、身份证、户口本全部到场签字。


  二十二、被征收人签订房屋征收补偿安置协议的同时,将房屋所有权证、土地使用证(建设批准相关文件)及相关证明原件交由房屋征收部门,并委托房屋征收部门向有关部门申请注销。


  二十三、被征收房屋的性质、用途、建筑面积和土地使用用途,以房屋所有权证、土地使用证登记为准,有争议、没有取得合法证件及其他合法批准文件的,由住建、国土部门确认。


  二十四、设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家有关担保的法律规定,就抵押权及其所担保债权进行协商并向房屋征收部门提交书面协议后,方可进行补偿安置。


  二十五、县直行政、企事业单位自建未房改的公有住房,依照城镇住房制度改革有关规定可以出售的,现房屋使用人符合条件的,可以按届时公房出售政策购买住房后,进行补偿安置;依照城镇住房制度改革有关规定不允许出售的住房,对产权人实行房屋产权调换,由承租人继续承租,产权人与承租人按补偿安置方案重新订立房屋租赁合同。


  居住公有住房的,是否符合公有住房房改政策等具体问题,经本人申请,提供相应的证明资料,由原住房产权单位或上级主管部门(单位)进行初步认定后,住建部门根据房屋权属性质、取得方式、时间等实际情况界定。


  二十六、征收有纠纷的房屋,由房屋征收部门将房屋有关事宜作证据保全,相关权利人与房屋征收部门签订征收补偿协议后,补偿款作公证提存。待纠纷解决后发放补偿款(含安置房)。


  二十七、在规定期限内,签订协议率达到95%以上,征收补偿安置协议生效,房屋征收部门印发动迁通知,工作组通知各被征收人开始搬迁,领取相关补偿;对未签订协议户,依法强制征收。若在规定期限内,签订协议率未达到95%,由指挥部决定是否继续推进征收工作。


  二十八、本方案自发布之日起执行。已批准并正在实施的改造项目按原方案规定执行。


  二十九、本办法由县房屋征收办公室负责解释。


  附:《手续不齐全房屋的认定处理意见》



手续不齐全房屋的认定处理意见


  为做好棚户区改造房屋征收工作,依据《迁西县县城规划区及园区农宅建设规划审批管理规定的通知》(迁政发〔2015〕11号),参照《迁西县旧城改造工作指挥部关于对第二片区赵艳海蒋文奎房屋安置补偿问题的答复意见》(旧改字〔2010〕16号)、2012年8月10日《迁西县房屋征收办公室兴城镇人民政府关于林茂东街道路工程建设房屋征收范围内手续不齐全农宅认定处理意见》、《滦水新城北岸新区手续不齐全房屋认定及处理的意见》(迁政〔2012〕30号),结合实际,对因各方面原因形成的手续不齐全房屋提出如下处理意见。


  一、基本原则


  按照实事求是,依法依规的原则对手续不齐全房屋进行认定处理。


  二、国有土地手续不齐全房屋


  由手续不齐全房屋所在居委会、街道、国土局、住建局认定处理;单位自建房由房屋使用人所在单位认定处理。


  三、集体土地手续不齐全房屋


  (一)下列房屋,按照手续齐全房屋进行补偿安置


  1.1987年1月1日前(不含本日)形成的农宅。


  2.因公益事业搬迁建设的农宅。


  3.被征收人不能提供宅基地使用证或其他合法审批手续的,但经查阅国土部门地籍档案、宅基地审批档案,证实审批手续齐全的农宅。


  (二)购置学校、村址、饲养处等村集体资产在原址建设农宅,占地面积不足0.3亩的,按实际占地面积以1:0.9的比例置换安置用房;超过0.3亩(含本数)的,置换180平方米安置用房,超出0.3亩部分按所在区片国有住宅用地基准地价上限,予以货币补偿。


  (三)兴城镇一至六村、照燕洲村、沙岭子村、白堡店


  村棚户区改造范围内,下列房屋作如下处理:


  2007年11月30日以前形成的违法建设农宅:已交纳社会事业建设资金的,所建房屋按重置价格结合成新评估作价的100%给予补偿,同时安置90平方米的回迁安置房;未交纳社会事业建设资金的,所建房屋按重置价格结合成新评估作价的80%给予补偿,但必须按《关于处理违法建设农宅遗留问题的参考意见》(2007年11月29日)中的相关规定扣除应缴纳的社会事业建设资金,同时安置90平方米的回迁安置房。


  2007年11月30日以前在合法农宅基础上超占土地形成的农宅院落,超占的土地按区片地价补偿给村集体;超占土地上的建筑物、构筑物及其附属物按重置价格结合成新评估给予补偿。


  2007年11月30日以后形成的违法建设农宅以及在合法农宅基础上超占土地部分,不予补偿。


  (四)旧城乡龙王庙、郭沟、旧城村棚户区改造范围内,下列房屋作如下处理:


  1.2010年3月25日以前,郭沟村和龙王庙村形成的农宅,符合农村宅基地审批条件,经旧城乡收费、处罚或审批上报建设的农宅,安置90平方米安置用房,建筑物、构筑物及其附属物按重置成本价格结合成新评估作价予以补偿;符合农村宅基地审批条件,未经旧城乡收费、处罚的,安置90平方米安置用房,建筑物、构筑物及其附属物按重置成本价格结合成新评估作价的80%予以补偿,但必须扣除旧城乡应收费、处罚的金额。


  2010年3月25日以前,郭沟村和龙王庙村在合法农宅基础上超占土地形成的农宅院落,超占的土地按区片地价补偿给村集体;超占土地上的建筑物、构筑物及其附属物按重置价格结合成新评估补偿给被征收人。


  2010年3月25日以后,郭沟村和龙王庙村形成的违法建设农宅以及在合法农宅基础上超占土地部分,不予补偿。


  2.2015年4月9日迁西县人民政府印发《迁西县县城规划区及园区农宅建设规划审批管理规定的通知》(迁政发〔2015〕11号)以前,旧城村形成的农宅,符合农村宅基地审批条件,经旧城乡收费、处罚或审批上报建设的农宅,安置90平方米安置用房,建筑物、构筑物及其附属物按重置成本价格结合成新评估作价予以补偿;符合农村宅基地审批条件,未经旧城乡收费、处罚的,安置90平方米安置用房,建筑物、构筑物及其附属物按重置成本价格结合成新评估作价的80%予以补偿,但必须扣除旧城乡应收费、处罚的金额。


  2015年4月9日以前,旧城村在合法农宅基础上超占土地形成的农宅院落,超占的土地按区片地价补偿给村集体;超占土地上的建筑物、构筑物及其附属物按重置价格结合成新评估补偿给被征收人。


  2015年4月9日以后,旧城村形成的违法建设农宅以及在合法农宅基础上超占土地部分,不予补偿。


  3.是否符合宅基地审批条件、是否经旧城乡收费、处罚的确认时点为征收公告发布之日。


  (五)上述(三)、(四)情况的农宅,在各棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案规定的期限内签订补偿安置协议的,享受上述政策;在规定的期限内未签订补偿安置协议的,按土地管理方面的法律、法规处理。


  (六)认定处理单位及职责


  1.宅基地合法性及是否超占土地由国土局确认。


  2.农宅院落形成时点、房屋建设时点、是否因公益事业建设搬迁、是否经过收费处罚由乡镇和房屋所在地村委会确认,并提出认定处理的意见,经征收办审核把关后实施。


  四、本意见中未尽事宜和征收过程中发现的个性问题,工作组提出处理意见,报指挥部审定。


迁西县人民政府办公室

2018年6月8日印发